Вопросы и ответы о переустройстве и перепланировке.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировкой помещения в многоквартирном доме является изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Иными словами, перепланировкой являются любые работы, связанные с устройством, демонтажем, переносом, изменением размеров стен, перегородок, окон, дверей и встроенных шкафов. А под переустройством понимаются работы по установке нового, демонтажу или переносу существующего сантехнического оборудования, например, перестановка плиты, мойки, унитаза, замена ванной на душевую кабину, замена газовой плиты на электроплиту.
Следует отметить, что установка электрических розеток, кондиционера, посудомоечной, стиральной машины к мероприятиям по переустройству не относится и согласования не требует, так как указанные изменения не отображаются в техническом паспорте помещения.
Далее по тексту в целях удобства восприятия информации под термином «перепланировка» будет иметься в виду и переустройство.

В случае выявления самовольной перепланировки помещения предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
По результатам выявленной самовольной перепланировки в отношении правообладателя помещения составляется протокол об административном правонарушении за самовольную перепланировку, постановлением об административном нарушении назначается штраф.
Размер штрафа для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц – от 4000 до 5000 рублей, а для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – от 40 000 до 50 000 рублей.
Кроме того, правообладатель самовольно перепланированного помещения обязан привести его в соответствие с технической документацией (привести помещение в прежнее состояние) или узаконить такие работы, оформив в Мосжилинспекции акт о завершенной перепланировке помещения.

В случае, если помещение расположено в многоквартирном доме, то уполномоченным органом по согласованию перепланировки помещений в многоквартирных домах является Мосжилинспекция.
Порядок предоставления государственной услуги по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах регламентирован постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (далее – Постановление № 508-ПП).
В случае, если необходимо узаконить перепланировку помещения, расположенного в нежилом здании (строении) или в частном жилом доме, то заявителю необходимо обратиться непосредственно в ГБУ МосгорБТИ.

Важно знать, что государственная услуга по согласованию перепланировки в Москве предоставляется исключительно в электронной форме.
Это значит, что подать заявление на получение услуги и предоставить необходимые документы заявитель может только путем подачи соответствующего запроса в электронной форме через личный кабинет на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы (далее - Портал) .
Обращаем внимание на то, что проектная документация должна быть подписана электронной подписью уполномоченного лица проектной организации.
По результатам рассмотрения заявления и документов Мосжилинспекцией будет принято решение по госуслуге, которое направляется заявителю в личный кабинет на Портале.
Следует отметить, что возможность получения результата предоставления госуслуги на бумажном носителе сохранена. При подаче заявления можно выбрать любой удобный МФЦ города Москвы для получения документов на бумажном носителе.

Чтобы понять, каким образом и на основании каких документов можно согласовать планируемые или узаконить уже выполненные работы, следует определить, требуют ли такие работы оформления проектной документации или не требуют.
К мероприятиям, ТРЕБУЮЩИМ разработки проектной документации, относятся:
- работы, затрагивающие несущие конструкции дома (например, устройство или расширение проема в несущей стене, перекрытии, устройство антресоли);
- работы, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома и (или) изменяющие архитектурный облик дома (например, устройство или изменение входной группы в нежилое помещение, устройство навеса на террасе, устройство вентиляционного короба на фасаде, установка перегородки в приквартирном холле);
- работы по изменению габаритов санузла, ванной, перенос кухни в другое помещение;
- изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения;
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
Полный перечень работ, требующих разработки проектной документации указан в пунктах 2 и 3 приложения 1 к Постановлению № 508-ПП.

К мероприятиям, НЕ ТРЕБУЮЩИМ разработки проектной документации, относятся:
- установка, перестановка или демонтаж сантехнического оборудования (плит для приготовления пищи, унитаза, раковины, мойки, ванной, душевой кабины) в габаритах существующих кухонь и санузлов;
- устройство или демонтаж встроенных шкафов;
- устройство или демонтаж ненесущих перегородок, а также устройство или перенос проемов (в т.ч. дверных) в таких перегородках.
При условии, что дом, в котором, располагается помещение, не является объектом культурного наследия. Если это объект культурного наследия, то для проведения вышеуказанных работ потребуется разработка проектной документации.

Порядок согласования перепланировки напрямую зависит от того, работы планируются ли работы к выполнению или они уже выполнены, требуют ли такие работы оформления проектной документации или нет.
Исходя из этого, существуют следующие варианты согласования перепланировки.
7.1. Если работы еще не выполнялись и хотя бы одна из работ требует разработки проектной документации необходимо:
- оформить проект перепланировки;
- подать через Портал заявление, выбрав цель обращения «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив проект перепланировки с иными документами (при необходимости);
- получить решение Мосжилинспекции о согласовании;
- выполнить работы в полном соответствии с согласованным проектом;
- после выполнения работ подать через Портал заявление, выбрав цель обращения «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив акты скрытых работ, журнал производства работ (при необходимости), а также технического плана, разработанного кадастровым инженером. Загрузить технический план можно в раздел «Иные документы» интерактивного запроса;
- обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
- получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
7.2. Если хотя бы одна из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, необходимо:
- оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
 - подать через Портал заявление, выбрав цель обращения «Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости), а также технического плана, разработанного кадастровым инженером. Загрузить технический план можно в раздел «Иные документы» интерактивного запроса;
- обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
7.3. Если все работы не требуют разработки проектной документации, то необходимо:
-    выполнить такие работы (если они не были выполнены ранее). В этом случае штраф за самовольную перепланировку не взимается;
-    подготовить эскиз выполненной перепланировки в виде поэтажного плана;
-    после выполнения работ подать через Портал заявление, выбрав цель обращения «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив эскиз перепланировки с иными документами (при необходимости), а также технического плана, разработанного кадастровым инженером. Загрузить технический план можно в раздел «Иные документы» интерактивного запроса;
-    обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
-    получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
При подаче через Портал госуслуг заявления на предоставление госуслуги перепланировки рекомендуем сразу прикреплять скан-копии правоустанавливающих документов и технического паспорта на помещение. Мосжилинспекция самостоятельно запрашивает такие документы в Росреестре, ГБУ МосгорБТИ и иных уполномоченных органах путем межведомственного взаимодействия. Однако в случае, если на межведомственный запрос ответ получен не будет, срок предоставления госуслуги приостанавливается на 15 рабочих дней и заявителю будет необходимо предоставить такие документы через личный кабинет на Портале.

1. Какой срок предоставления государственной услуги?

Срок предоставления государственной услуги зависит от типа поданного заявления:
-    срок получения решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме составляет 20 рабочих дней, а в случае, если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, то срок получения решения составляет 30 рабочих дней;
-    срок оформления акта о завершенной перепланировке (если работы были выполнены после получения решения о согласовании или если работы выполнены по эскизу) составляет 10 рабочих дней;
- срок оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется, составляет 30 рабочих дней.
В срок предоставления государственной услуги не включается срок приостановки. Государственная услуга может быть приостановлена на срок:
-     15     рабочих дней для представления заявителем технического паспорта и (или) правоустанавливающих документов на помещение;
-     90 календарных дней для оплаты штрафа за самовольную перепланировку.
После устранения причин, послуживших основанием для приостановки, срок предоставления государственной услуги возобновляется.

Предоставление государственной услуги может быть приостановлено в случаях, когда:

• Необходимо направить в Мосжилинспекцию техническую документацию на помещение или правоустанавливающие документы.

В связи с тем, что техническая документация (поэтажный план помещения и экспликация к нему) и правоустанавливающие документы (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о праве собственности, договор аренды, договор безвозмездного пользования и т.д.) относятся к документам, представляемым по инициативе заявителя, Мосжилинспекция направляет межведомственные запросы в целях получения необходимых сведений.
В случае, если в ответ на межведомственный запрос поступила информация об отсутствии запрошенных сведений и при подаче запроса заявителем не были представлены указанные документы, то Мосжилиснпекция приостанавливает оказание государственной услуги на 15 рабочих дней для предоставления заявителем недостающих документов.

• Необходимо оплатить штраф за самовольно выполненные работы по перепланировке и направить в Мосжилинспекцию копию документа, подтверждающего уплату штрафа.

При оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за самовольную перепланировку.
После вынесения постановления о привлечении к административной ответственности предоставление государственной услуги приостанавливается на 90 календарных дней для уплаты штрафа.
В целях возобновления предоставления государственной услуги заявителю необходимо направить в Мосжилинспекцию в установленный срок скан-копии запрашиваемых документов через личный кабинет на Портале.
Срок предоставления государственной услуги возобновляется сразу после устранения причины приостановки. В случае неустранения заявителем причины приостановки Мосжилинспекцией принимается решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

При перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается выполнение работ, которые ухудшают условия проживания в перепланируемом или смежных помещениях, а также нарушают требования законодательства, строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил для многоквартирных домов (Скачать Перечень недопустимых мероприятий).
Так, например, не допускается:
-    демонтаж или уменьшение габаритов инженерных коробов (даже если общедомовые инженерные коммуникации не были затронуты);
-    устройство кухни над жилой комнатой нижерасположенной квартиры;
-    устройство санузла над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры;
-    устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом вышерасположенной квартиры;
-    объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
-    объединение балкона или лоджии с внутренними помещениями;
-    устройство полов с подогревом от общедомовой системы водоснабжения;
-    устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах;
-    иная перепланировка, ухудшающая условия эксплуатации дома.

1. Какие документы необходимо иметь независимо от вида работ, которые необходимо согласовать?

Во-первых, помещение должно находиться во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме и на помещение должны быть оформлены правоустанавливающие документы.
Во-вторых, на помещение должен быть изготовлен технический паспорт, оформленный уполномоченной организацией – ГБУ МосгорБТИ. Необходимо отметить, что кадастровый паспорт, техническое описание или технический паспорт, оформленные кадастровым инженером, не подходят для согласования перепланировки.
Если технический паспорт не оформлялся, то необходимо обратиться в ГБУ МосгорБТИ.
В-третьих, необходимо согласие на перепланировку помещения всех членов семьи нанимателя, занимающих перепланируемое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, если помещение находится в собственности заявителя (согласие оформляется в простой письменной форме).
В случае если при перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности (для физических лиц - нотариально удостоверенное).

Если на перепланируемое помещение не оформлено право собственности, то правоустанавливающими документами будут являться договор участия в долевом строительстве и акт приема-передачи помещения.
При наличии уступки прав по договору заявителем также представляется договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве.

В случае, если помещение находится в общей долевой (совместной) собственности или передано по договору социального найма нескольким лицам, то на перепланировку такого помещения требуется согласие всех собственников (нанимателей) перепланируемого помещения. Такое согласие оформляется в письменной форме и не требует нотариального заверения.
Cкан-копия указанного согласия загружается при подаче заявления в разделе «Сведения об имущественных правах на объект недвижимости» на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.
Следует отметить, что согласие несовершеннолетнего (подопечного) на принадлежащее ему помещение оформляется его законными представителями.
В случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то требуется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности (для физических лиц - нотариально удостоверенное).

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме оформляется только на планируемые работы. Его может оформить любая проектная организация, являющаяся членом саморегулируемой организации в области проектирования. Следует отметить, что если проектом перепланировки предусматриваются работы, затрагивающие несущие конструкции, в том числе с устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных домов, а также при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями, то к проекту должно прилагаться (или входить в его состав) заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ, оформленное автором проекта дома (при отсутствии автора заключение оформляется ГБУ города Москвы «Экспертный центр»).
Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оформляется в случае, если в помещении уже выполнены работы по перепланировке. Его может оформить любая проектная организация, являющаяся членом саморегулируемой организации в области проектирования. Однако в случае, если в помещении выполнены работы, затрагивающие несущие конструкции, в том числе с устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных домов, а также при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями, то техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ должно быть оформлено автором проекта дома (при отсутствии автора техническое заключение оформляется ГБУ города Москвы «Экспертный центр»).
Требования к оформлению и составу проекта или технического заключения содержатся в приложении 3 к Постановлению № 508-ПП.
Обращаем внимание, что проект и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью уполномоченного лица проектной организации.

1. Можно ли представить проектную документацию без электронной подписи?

Представление проекта или технического заключения без электронной подписи уполномоченного лица проектной организации является основанием для отказа в приеме документов.

«Простые» работы, не требующие разработки проектной документации, можно узаконить в упрощенном порядке.
Заявителю в таком случае не нужно оформлять проект перепланировки или техническое заключение, а достаточно самостоятельно подготовить эскиз выполненной перепланировки и подать заявление на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке помещения. В этом случае штраф за самовольную перепланировку не взимается.
Эскиз – это схематичное отображение произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации (описание, назначение и состав помещений) к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя, которые должны содержать:
- адрес помещения;
- план помещения и экспликацию помещений до производства работ;
- план помещения и экспликацию помещений после производства работ;
- описание выполненных работ (указывается по усмотрению заявителя).

До обращения за государственной услугой помещение должно быть поставлено на технический учет и иметь технический паспорт.
Учитывая изложенное, нельзя согласовать перепланировку квартиры при наличии только кадастрового паспорта.
В целях оформления технического паспорта помещения необходимо обратиться в ГБУ МосгорБТИ.

Акты освидетельствования скрытых работ и журнал производства работ требуются в случае выполнения работ на основании решения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки.
Акты освидетельствования скрытых работ оформляются организацией, осуществляющей авторский надзор, и исполнителем работ на следующие мероприятия: устройство гидроизоляции, устройство шумоизоляции полов и усиление проема в несущих конструкциях.
Журнал производства работ необходимо представлять только в отношении работ, связанных с несущими конструкциями дома (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии). В случае, если несущие конструкции не затрагиваются, то оформление журнала производства работ не требуется.
Журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ оформляются в соответствии с Требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов освидетельствования скрытых работ и осуществлению авторского надзора.
Утвержденная форма журнала производства работ.
Рекомендованная форма акта освидетельствования скрытых работ

Решение о согласовании перепланировки помещения дает право на выполнение работ в соответствии с согласованным проектом перепланировки помещения. Отступление от согласованного проекта не допускается и является основанием для отказа в оформлении акта о завершенной перепланировке помещения или отзыва ранее выданного решения о согласовании.
Следует отметить, что работы необходимо выполнить в срок, указанный в решении о согласовании.

В случае, если в документе, полученном по результатам оказания государственной услуги, выявлена ошибка, то в целях ее устранения следует направить в Мосжилинспекцию обращение с указанием на такую ошибку. Обращение можно подать по электронной почте, через официальный сайт Мэра Москвы (mos.ru) либо в письменной форме на бумажном носителе.

Возможность внесения изменений в согласованный проект перепланировки административным регламентом предоставления государственной услуги не предусмотрена.
Однако при выполнении работ допускаются незначительные отклонения от ранее согласованного проектного решения, которые не связаны с затрагиванием общего имущества многоквартирного дома, несущих конструкций, устройством или изменением границ санузлов. В этом случае при подаче заявления на оформление акта о завершенной перепланировке заявителю необходимо прикрепить эскиз итоговой конфигурации помещения. Указанный эскиз заявитель может выполнить самостоятельно. Эскиз оформляется в соответствии с пунктом 17 с учетом следующего:
- План помещения и экспликация помещений до производства работ должны соответствовать согласованному проектному решению.
- План помещения и экспликация помещений после производства работ должны содержать итоговую конфигурацию помещения с учетом отклонений от согласованного проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в части работ, не требующих разработки проектной документации.

Решение о согласовании перепланировки помещения действует в течение 18 месяцев с момента принятия такого решения. Продление срока действия такого решения не допускается.

После того как работы по перепланировке помещения завершены следует обратиться с заявлением на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
Заявление подается через Портал с указанием цели обращения «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме», заполнением необходимых полей интерактивного запроса и загрузкой актов скрытых работ, журнала производства работ (при необходимости), а также технического плана, разработанного кадастровым инженером. Загрузить технический план можно в раздел «Иные документы» интерактивного запроса. После принятия заявления Мосжилинспекцией будет определена дата комиссионной приемки выполненных работ.
Для проведения комиссионной приемки выполненных работ в назначенный день необходимо обеспечить доступ в помещение сотруднику Мосжилинспекции и присутствие представителей проектной организации (в случае, если при перепланировке были затронуты несущие конструкции).
По результатам комиссионной приемки оформляется акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения или отказ в оформлении такого акта. В случае принятия решения об отказе в оформлении акта и после устранения недостатков заявитель может повторно обратиться за его оформлением в период действия решения о согласовании перепланировки помещения.

В случае, если в помещении выполнены работы, требующие оформления проектной документации, то узаконить такие работы можно в порядке, указанном в п. 7.2.
Если выполненные работы не требуют оформления проектной документации, то согласование таких работ осуществляется в порядке, указанном в п. 7.3.

Работы по перепланировке помещения в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, относятся к мероприятиям, требующим оформления проектной документации, и оформляются в порядке, указанном в п. 7.1. и п. 7.2.
В рамках предоставления государственной услуги Мосжилинспекция направляет представленную заявителем проектную документацию в Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) для получения заключения о допустимости проведения такой перепланировки.
В случае, если при перепланировке затрагивается предмет охраны, то представляемая заявителем проектная документация должна быть предварительно согласована с Мосгорнаследием в рамках государственной услуги по согласованию проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия.

Объединение помещений (квартир) осуществляется на основании проектной документации в порядке, указанном в п. 7.1. или п. 7.2.
Следует отметить, что если помещения принадлежат разным собственникам, то для согласования работ необходимо получить их согласие.
Объединение нежилого помещения с жилым допускается только в рамках предоставления государственной услуги по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые помещения, которая оказывается Департаментом городского имущества города Москвы.

Объединение внутренних помещений квартиры с балконами, лоджиями, террасами или верандами не допускается.

Важно знать, что понятия «свободная планировка» в законодательстве не существует.
Если в квартире в доме-новостройке отсутствуют перегородки и во время проведения ремонтных работ требуется необходимость возведения стен для санузла, уборных, ванных комнат и кухни, то в данном случае необходимо разработать проект перепланировки.

Данные мероприятия не относятся к работам по переустройству и перепланировке и не требуют согласования с Мосжилинспекцией.